個別中介機構或經紀人為吸引客戶成交,向客戶作出口頭或書面的返傭承諾,等到成交后卻玩失蹤;有一套房改房的房產證上只有一人名字,但出售交易時卻需業主夫妻雙方同時簽名才能辦理系列手續;沖動買房,之后想解約,愿意賠付定金,賣家卻要求賠償交易價格的10%作為違約金……廣州市房地產中介協會(以下簡稱“協會”)日前公布,2021年協會全年立案處理消費者投訴中介案件14宗,較上年下降50%;接待和處理消費者有關存量房轉讓、住房租賃的咨詢案件數量有較大升幅,全年共處理786宗咨詢案件,其中現場咨詢共330宗,電話咨詢452宗,信件咨詢4宗。同時,協會還公布了相關典型交易案例,請廣大消費者注意房地產交易環節中容易忽略的問題,避免不必要的交易風險。

案例1 中介承諾返3萬元傭金,成交后離職不認數

2020年6月,黃先生在某中介門店經紀人朱某的推薦下,在花都區某樓盤買了商品房。簽合同前,朱某向黃先生表示,只要向他購買該樓盤的物業,待黃先生完成房屋網簽備案后60日內,他就給黃先生返傭3萬元,于是黃先生與朱某簽訂《返傭協議》。

一個月后,黃先生在微信上告訴朱某,已完成房屋的網簽備案。朱某回應“好的,待收到傭金,便會按約支付3萬元”。兩個月時間里,黃先生多次詢問朱某什么時候能收到錢,朱某剛開始以開發商未結傭為由,讓黃先生再等等。2020年10月,黃先生再次通過微信詢問朱某什么時候支付3萬元,發現自己的微信已被朱某拉黑,且朱某的電話已停機,他無法聯系到朱某。

隨后,黃先生來到朱某任職的中介公司,該公司表示朱某已在當年8月底收到該成交物業的傭金,并在9月初向公司提出離職。對于黃先生與朱某私下約定返傭一事,該公司并不知情。黃先生要求公司承擔3萬元,公司表示不同意。于是,黃先生向法院起訴朱某。法院根據黃先生提供的《返傭協議》、預售備案信息查詢、微信聊天記錄以及當事人陳述等,認為返傭條件已達成,《返傭協議》里的3萬元屬債務,應當償還,予以支持。

但遇到相似情形的陳先生就沒這么幸運了。陳先生向協會反映,他在某樓盤附近遇到經紀人賴某并加了微信,經賴某介紹在黃埔區某樓盤買了一套商品房,賴某曾向他口頭承諾房屋成交后返傭2萬元。現房屋已完成過戶,但賴某卻失聯了。他不確定賴某是哪間中介公司的經紀人,希望通過協會聯系到賴某。經核查,賴某未辦理房地產中介服務人員信用信息卡、未持有業務水平證書,故無法確定其身份及任職機構,無法對陳先生提供協助。

案例分析 部分中介故意拖延支付返傭或離職不認數

近年來,為了開拓客源,提高樓盤銷售量,大多數開發商與房地產中介機構聯動銷售,通過房地產中介機構吸納客源,推廣樓盤,促成交易后再支付傭金給中介機構。個別中介機構或經紀人為吸引客戶成交,向客戶作出口頭或書面的返傭承諾。由于房屋交易手續辦理周期較長,購房人在完成交易后,某些經紀人往往以開發商未支付傭金為由拖延支付,甚至通過微信拉黑購房人、離職等方式,逃避返傭承諾。

律師提醒

務必簽署書面合同,切記核實經紀人身份

北京金訴律師事務所主任王玉臣表示,首先,如果中介人員承諾返傭,務必簽署書面合同,而且務必注意在書面合同上要加蓋中介公司的印章。口說無憑,沒有協議,司法實踐中很難得到支持。其次,除了協議以外,對承諾的過程也可以進行相應取證,比如溝通記錄、電話錄音、微信記錄等。最后,對中介人員的身份要進行核實,避免遇到假中介。對中介公司是否是這個樓盤的銷售公司也需要進行核實。

“如果遇到這種問題,首先,要注意取證,對現有證據進行分析,看看是否充分。如果不充分,就要進一步完善,補充取證。其次,可以向當地住建部門或行業協會進行投訴。第三,可以直接到法院提起訴訟解決”。

案例2 一人名下房改房,配偶也是共有人

梁先生跟太太商量,想把自己在越秀區的房改房出售,置換一套電梯房。雖然梁先生房屋所在社區這幾年一直在討論加裝電梯,但一直未有落實。經過商量后,梁先生到某中介公司放盤出售。一周后,中介公司為梁先生找到有購買意向的陳先生。陳先生在多次看房后,最終與梁先生協商房價為280萬元,以一次性方式支付房款,并約定2天后簽訂房屋買賣合同。

在簽合同當天,梁先生帶上房產證等一系列產權資料獨自到中介門店與陳先生簽訂買賣合同。這時,中介詢問梁先生,他太太是否可以到現場簽名。梁先生回復稱已經和太太商量好,而且房產證只有他一個人的名字,他一個人簽合同就可以了。簽訂合同后,陳先生按約定支付梁先生10萬定金,并約定10天后到不動產登記中心辦理相關手續。

過戶當天,登記部門工作人員告知雙方,該房屋屬于房改房,需要夫妻雙方同時簽名才能辦理相關過戶登記手續,但因為梁太太去了外地,當天無法到場補簽名,雙方只好重新約時間辦理過戶登記手續。

幾天后,梁太太回家后在社區看到剛剛張貼的房屋電梯加裝前期公示,與梁先生商量一旦電梯加裝成功,房屋可能會有幾十萬的升值空間,280萬元的售價過低。于是,梁先生以太太未在合同上簽字、合同無效為由,拒絕繼續辦理過戶登記手續,并表示會把定金退還給陳先生。

但陳先生認為自己已按照約定支付定金,并已準備好一次性付款的資金,也按雙方之前的約定去辦理過戶手續,梁先生拒絕履行合同,應當按照合同約定賠償違約金,即交易價款的20%。而梁先生堅持以不動產登記部門要求房改房必須夫妻二人都簽名方可辦理過戶登記為由,稱太太未簽名,故不存在違約,應當是合同未成立,只要退回10萬元定金就可以了,并認為是中介沒有提前告知房改房的出售需要夫妻雙方簽字,是中介失職。由于雙方意見不一致,梁先生回復稱需要5天時間考慮。

梁先生多方咨詢律師后,才知道自己的行為構成表見代理,在買家陳先生按約履行合同的情況下,他如果以太太未簽名不同意出售房屋為由解除合同,需承擔房價20%的違約責任,而且還需支付中介費。即使房屋升值,仍不能抵消所需賠付的違約金。再三衡量后,梁先生告知中介公司愿意與陳先生重新辦理交易過戶手續。

案例分析 該案例適用表見代理

協會表示,自2009年起,廣州市辦理房改房交易過戶時需查看《房改房上市繳款明細表》。當明細表上有記載配偶信息的,則是根據夫妻雙方的工齡享受的房改政策,要求配偶一同到場簽名確認。

最高人民法院關于適用《中華人民共和國民法典》婚姻家庭編的解釋(一)的第二十八條,一方未經另一方同意出售夫妻共同所有的房屋,第三人善意購買、支付合理對價并已辦理不動產登記,另一方主張追回該房屋的,人民法院不予支持。此外,根據《廣東省高級人民法院關于審理房屋買賣合同糾紛案件的指引》第十九條,買賣合同因出賣人沒有處分權不能履行的,人民法院可以向買受人釋明變更訴訟請求為解除合同、賠償損失。但買受人舉證證明夫妻另一方知道而未表示反對的,可以判決合同繼續履行。

司法實踐中,從保護善意第三人及交易安全的角度考慮,夫妻一方與第三人進行的民事行為,適用表見代理的規定,即夫妻一方所為,他人有理由相信為夫妻雙方共同意思表示的,夫妻中的另一方不得以不同意或不知道為由進行抗辯。

協會提醒

房改房交易需留意“隱性共有人”

協會提醒消費者,購買和出售房改房時需特別謹慎,房改房上市交易,需要查看《房改房上市繳款明細表》,配偶雖然未在產權證上注明或顯示為房屋共有人,但只要在《房改房上市繳款明細表》有登記,則是作為隱性共有人存在,無論簽訂房屋買賣合同或辦理產權登記,都需要夫妻雙方共同辦理。

(記者 羅莎琳)

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